陈先生最近买了一套总价36万元的商品房，其中24万元是使用公积金贷款，在按揭合同签署的同时，他交纳了将近2000元的“个人抵押商品住房综合保险”，但是仔细研究保险条款，他发现保险的第一受益人并不是自己，而是银行，这是怎么回事呢？

    按揭贷款必须买保险

　　有过贷款购房经验的消费者都知道，在通过按揭方式买房时，必须购买按揭保险，否则银行不放贷，因此，有人质疑，住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”。对此，银行有关人士的解释是，保险公司和银行部门依据的是中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第25条。该条款规定：以房产作抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托人代办有关保险手续。简言之，办理房产抵押贷款，必须先缴保险费。

　　有人质疑说，我交了保险费，出险之后在理赔的时候银行是按揭保险的第一受益人，我岂不是什么都得不到？平安财产保险公司的房地产保险专家解释说，现在的个人抵押商品住房综合保险是一种兼具财产损失保险和还贷保证保险的险种，出险之后，银行根据保险金额、保险责任的大小决定赔付金额，其中既有被保险人的还贷责任保险，也有被保险人的财产保险。

　　可选择两种保险方式

　　以往个人住房按揭保险无论贷款多少，统统都按照房价总额作为计算保险费的标准，这一事实曾经广受法律界的质疑，指出这种按揭住房保险简单地采用商品房销售价格作为保险金额，大大超过了作为抵押品的房屋的实际保险价值，因为在商品房的销售价格中，土地使用的价格占了30%以上，而土地是几乎不存在风险的，而且消费者支付的首期房款对于银行来说不存在债权债务关系。

　　虽然目前保险界还没有对这些质疑进行正面解释，但是实际操作上却已经颇为灵活，例如平安保险的“个人抵押商品住房综合保险”，消费者可以选择保险金额是房屋总价，也可以选择是贷款总额。保险公司专家提醒消费者，按照贷款总额投保，如果出险，根据第一受益人是银行的原则，保险公司按照保险金额赔付的款项在支付了银行贷款余额之后，消费者自己是剩不下多少的。而按照房屋总价作为保险金额则保险公司的责任会相应大一些。

　　提前还贷不退保更划算

　　消费者提前还贷，要不要退保？按照保险条款，消费者当然可以退保，对此保险公司有不同意见。他们认为，提前还贷，消费者和银行之间的债权债务关系已经解除，消费者已经是该保险的第一受益人；而这份保险大多是银行和保险公司、发展商协商的结果，保险费已经打过折，对于消费者而言，在保险合同到期前，解除这份合同是不划算的，虽然银行的债务关系解除，但是保险公司的保险责任并没有随之解除，有份保险毕竟是对自己房屋的一份安全保障。

　　保险公司的专家建议消费者在购买按揭贷款保险的同时，再买一份财产险，每年不多的几百元保险费，却可以保证家庭的住宅、家电、家具等等的安全。